Si has firmado una hipoteca con fecha antes de junio del 2019, lo más probable es que la entidad acreedora te haya adjudicado los gastos de la formalización. El hecho es que, el Tribunal Supremo emitió una Ley que obliga al banco a pagar dichos gastos; y no solo eso, sino que también deberá devolver todo el dinero que hizo pagar al cliente.
En este artículo exploraremos qué facturas pagaste y que el banco te debería devolver, cuáles son los gastos compartidos y cuáles son los pasos para reclamar los gastos de formalización de hipoteca que pagaste indebidamente.
Si quieres enterarte cómo reclamar y recuperar tu dinero, sigue leyendo.
¿Qué gastos de formalización de hipoteca puedo recuperar?
El Tribunal Supremo declaró en el año 2015 que la imposición de los gastos de formalización de hipoteca hacia el consumidor es considerada una Cláusula Abusiva; es decir, que aquellos gastos derivados del pago de notaría, gestoría, tasación e impuestos al firmar la hipoteca no deben ser asumidos en su totalidad por el cliente.
En tal caso, todo consumidor tiene derecho a recuperar una parte o la totalidad de los gastos que haya pagado de más.
¿Qué gastos puedo recuperar?
- Gastos notariales: el gasto de esta factura es compartida, es decir, que puedes recuperar el 50% de los gastos que se hayan generado en notaría. Suele representar entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria.
- Honorarios de gestoría: este es otro gasto del cual te corresponde asumir solo el 50 %. En caso que te hayan obligado a pagar la totalidad de la factura, puedes reclamar la devolución de lo pagado de más.
- Gastos de registro de la propiedad: este es un gasto que le corresponde en su totalidad al banco, ya que es la entidad acreedora la interesada en resguardar su garantía. Puedes exigir la devolución de este gasto, por lo general no supera el 0,2% de responsabilidad hipotecaria.
- Gastos de tasación del inmueble: puedes exigir la devolución si ya poseías una tasación vigente, pero que no fue considerada por el banco.
¿Qué gastos de formalización de hipoteca me corresponden?
No son todos los gastos por la formalización de tu hipoteca que puedes recuperar, algunos son exclusivamente responsabilidad del consumidor. Te diremos cuáles son los gastos que deberás asumir como cliente y que el banco no tiene por qué devolverte.
- Impuesto sobre actos jurídicos documentados: para fechas antes del 8 de noviembre del 2018, este importe lo debía asumir el consumidor, y aunque hoy debe ser abonado por el banco, éste no está obligado a devolverte ese dinero.
- Gastos de compra de la vivienda: estos son los gastos de los aranceles notariales y registrales, los honorarios de gestoría e impuestos correspondientes a la compra y venta que le corresponde al comprador asumir.
- Gastos por escrituras: estos gastos le corresponden únicamente al titular del contrato. Ya sea una novación, una subrogación hipotecaria o una cancelación.
¿Cómo recuperar los gastos por formalización de hipoteca?
Ya conociendo cuáles gastos de formalización de hipoteca te corresponde pagar y cuáles no, vamos a enseñarte cáales son los pasos para reclamar y recuperar tu dinero.
Aunque no hay una norma específica para ello, lo que la dificulta un poco, puedes presentar una reclamación ordinaria o extrajudicial ante la entidad financiera o, por otra parte, puedes hacer una denuncia ante el juzgado correspondiente. Lo más aconsejable es tomar la primera opción.
Lo más importante para realizar este paso es tener el registro de todas las facturas de los pagos que has hecho que correspondan a la formalización de la hipoteca. Dichas facturas debieron entregarlas los gestores después de haber firmado la hipoteca.
Por otra parte, al tener las facturas en mano, podrás calcular cuánto es el dinero que vas a reclamar, en qué fue gastado, y dependiendo del tipo trámite, sabrás qué porcentaje te corresponde pagar o no.
Para realizar una reclamación extrajudicial debes dirigirte a la Oficina de Atención al Cliente. Por lo general responden rápido, pero tiene un lapso para responder de dos meses. Si pasado ese tiempo no responden, significaría que no pretenden devolverte tu dinero.
Si la entidad acreedora no responde o te da una respuesta negativa, puedes acudir al Banco de España, este tiene un lapso de cuatro meses para dar respuesta a la situación. De ser así, puedes reclamar nuevamente al banco con el dictamen emitido por el Banco de España.
En caso de que la entidad bancaria rechazara tu reclamación podrás realizar una reclamación judicial ante tribunales, no antes de analizar si tu reclamación valga la pena o no; ya que, esto acarrea gastos en profesionales tales como abogados, notarías y gestoría.
Cualquiera que sea el caso, recuerda que puedes hacer valer tus derechos como consumidor.
¿Cuándo puedo recuperar los gastos de formalización de hipoteca?
Ya conociendo que tus gastos por formalización de hipoteca pueden ser objeto de devolución, seguro te estarás preguntando si tienes un tiempo límite para hacer la reclamación.
Pues sí, después de largas discusiones entre juristas fue el Tribunal de Justicia de la Unión Europea quien determinó que, el tiempo límite para exigir un reembolso y recuperar los gastos por formalización de hipoteca es de cinco años.
Es importante que sepas que no importa si la hipoteca está activa, cancelada, o incluso si has vendido la casa para que reclames el reembolso del gasto hecho por la formalización de hipoteca.
Gracias al dictamen del 2015, los clientes con contratos nuevos no deberán pagar gastos extras que se generen de la formalización de hipoteca. Si es que, tienes una hipoteca anterior a esta fecha, lo que tienes que hacer es ordenar tus facturas y reclamar el reembolso.
Por suerte la ley está a tu favor, y toda Cláusula considerada Abusiva será sentenciada por la justicia y se te facilitará todo para que recuperes el dinero de pagos indebidos.
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Si aun tienes dudas o necesitas ayuda, en Adiós Ficheros tenemos especialistas en Derecho Bancario y Financieros que te pueden orientar.
