 Gastos de Hipoteca | |
| Qué se puede reclamar | 50% gastos notariales. 50% gastos gestoría. 50% gastos registrales. 100% IAJD |
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Puedes reclamar la devolución de los gastos de una hipoteca BBVA siempre que puedas probar que la entidad te ha hecho asumir todos los gastos asociados a la garantía del préstamo.
El Tribunal Supremo ha definido cuáles gastos son susceptibles de reclamación y en qué medida. Aquí te lo explicamos a detalle.
¿En qué consiste reclamar la devolución de los gastos de hipoteca al BBVA?
Se trata de una acción judicial mediante la cual el deudor de un crédito hipotecario, que haya pagado indebidamente todos los gastos de constitución de su hipoteca, reclama al BBVA que le devuelva el importe pagado por ciertos conceptos.
A partir de una sentencia emitida por el Tribunal Supremo en el año 2015, se estableció que los gastos de constitución de hipoteca interesan en la misma medida al banco y al cliente. Esto es así pues ambas partes se benefician de la existencia de la garantía hipotecaria: por una parte el cliente adquiere el crédito, y por otra, el banco recibe una garantía de pago en casos de insolvencia.
Esto ha hecho que el Máximo Tribunal determinara que si ambas partes tienen interés en la existencia de esta garantía, entonces deben cubrir los gastos por su constitución de forma igualitaria.
Sin embargo, incluso hasta esta fecha algunos bancos y entidades financieras pretenden atribuir al cliente el pago íntegro de estos costes.
Este es el caso del BBVA, sobre todo en créditos hipotecarios que fueron firmados antes del 2015. miles de clientes se vieron afectados por haber tenido que pagar no solo los gastos notariales sino también los de gestoría y registro. Todo esto, sumando el IAJD y dependiendo de la cuantía del crédito y el valor del inmueble, suele ascender a unos cuantos miles de euros.
A partir de la sentencia se abrió entonces una ola de reclamaciones judiciales contra los bancos que habían cobrado indebidamente estos conceptos. Partiendo de la sentencia del 2015, los jueces pueden revisar el contrato hipotecario y si el cliente logra probar, mediante recibos, que efectivamente cubrió estos gastos, el tribunal mercantil terminará por dictaminar que se trató de una cláusula abusiva por parte del banco y por lo tanto le ordenará que te devuelva ese dinero más los intereses que haya podido generar en el tiempo.
Gastos de hipoteca que se pueden reclamar al BBVA
Es importante aclarar que no todos los gastos referentes a la existencia del préstamo hipotecario son susceptibles de esta reclamación. La sentencia determinó que los gastos que deben ser devueltos son aquellos que hayan sido hechos a terceros. Es decir, se excluyen de estos, naturalmente, todos los pagos que el cliente debe hacer directamente al banco, como es el caso de la comisión de apertura y los intereses remuneratorios. En consecuencia, puedes reclamar la devolución de los gastos de hipoteca al BBVA, siempre y cuando se trate de:
Reclamar gastos notariales al BBVA
Uno de los principales gastos de constitución de hipoteca es el pago del notario. Se trata de un trámite importante mediante el cual ambas partes firman en una notaría el compromiso de hacer cumplir el contrato. De esta forma, el notario da fe de que ambas voluntades son fidedignas y el contrato apegado a la ley.
Al ser analizado por el Tribunal Supremo, se determinó que este trámite importa en partes iguales al cliente y al banco, por lo que debe ser cubierto en partes iguales por ambos. De esta forma, si durante tu contratación el BBVA te impuso el pago de los honorarios del notario, entonces puedes reclamar para que te sea devuelto el 50% de este recibo.
Es importante que conserves el recibo del pago de los gastos notariales, de manera que se pueda calcular con exactitud a cuánto asciende el importe que deberá devolver el banco. Si no conservas este recibo, puedes acudir a la notaría en la que firmaste y solicitar que te entreguen una copia certificada.
Reclamar gastos de gestoría al BBVA
En algunos casos el cliente se encarga personalmente de hacer las gestiones de la constitución de la hipoteca, en otras muy escasas, el banco se encarga de esto. Sin embargo, en la gran mayoría de los casos la gestión de la constitución de la hipoteca es encargada a un tercero gestor.
Las actuaciones de este profesional generan honorarios que según el Máximo Tribunal español deben ser cubiertos en igual medida por el banco y el cliente.
Esto significa que si el BBVA te ha obligado a pagar la totalidad del recibo del gestor, entonces tienes derecho a reclamar que te sea devuelta la mitad.
Reclamar gastos registrales al BBVA
En cuanto a gastos registrales, es importante saber cuáles son los que tienen relación directamente con la hipoteca. Puede suceder, por ejemplo que estés adquiriendo el crédito hipotecario para la compra de un inmueble y que sea este mismo inmueble la garantía del crédito. En este caso, existirán dos gastos registrales: por una parte el gasto referente al registro de la compra venta, y, por otra parte, el gasto referente al registro de la hipoteca.
En el primer caso (el registro de la compra venta) se trata de un gasto que nada tiene que ver con el banco, puesto que conviene solo al cliente y a quien está vendiendo el inmueble. De manera que mal podrías pretender reclamar al BBVA la devolución de este.
Distinto es, por supuesto, si se trata del gasto referente a la constitución de la garantía a favor del BBVA, gasto que sí interesa al banco tanto como a ti. De manera que de este gasto registral sí podrás reclamar que se te devuelva el 50%.
Reclamar el IAJD al BBVA
La anterior Ley del Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados establecía que debía el cliente asumir la totalidad del pago de ITP y AJD. Sin embargo, desde el 2018 esta ley fue derogada, y el nuevo decreto ley establece que el pago de estos IAJD corresponde, en su totalidad, a la entidad bancaria.
En consecuencia, si el BBVA te ha exigido que cubras el pago de este impuesto, podrás reclamar que te devuelva el 100% de lo pagado por este concepto.
Reclamar intereses de los gastos de la hipoteca al BBVA
En base al criterio antes señalado, se considera que los clientes que hayan asumido la totalidad de los gastos aquí descritos, han incurrido en un pago de lo indebido. Es decir, han hecho un pago que realmente no les correspondía. Todo bajo las disposiciones de cláusulas contractuales que son anulables.
En este sentido, si el cliente ha asumido estos gastos, el banco estaría gozando de un beneficio económico que tampoco le corresponde. Y tal beneficio, con el tiempo, puede generar una plusvalía.
Es por esto que además de devolver lo pagado por los gastos de la hipoteca, el banco está también obligado a devolver al cliente los intereses que hubiese podido generar la suma de todo lo pagado indebidamente.
Pasos para reclamar la devolución de los gastos de hipoteca al BBVA
Lo primero que debes hacer para reclamar la devolución de los gastos de hipoteca al BBVA es recopilar todos y cada uno de los recibos donde versen las cantidades de dinero que hayas pagado por los conceptos antes descritos. Si te falta alguno, siempre puedes acudir a la autoridad que lo emitió y solicitar que te entreguen una copia certificada.
Cuando ya tengas todos estos recibos podrás calcular fácilmente cuál es la cantidad de dinero que podrás reclamar al BBVA. Para ese momento deberás iniciar tus reclamaciones.
Para empezar, recomendamos preparar un escrito de reclamación donde expliques con detalles cuáles fueron los gastos asumidos, exigiendo que te devuelvan los porcentajes que correspondan.
Este escrito deberás presentarlo de forma presencial en las oficinas de atención al cliente BBVA. De esta forma darás inicio a la reclamación extrajudicial de los gastos de hipoteca.
Al escrito de reclamación extrajudicial deberás adjuntar las copias de los recibos de los pagos cuya devolución pretendes.
Luego de presentado el escrito de reclamación, deberás esperar un lapso prudencial de dos meses, en los que el BBVA tendrá dos opciones: dar o no dar respuesta.
Si el banco te responde, es posible que inicien negociaciones, donde te ofrezcan pagarte una parte del dinero que te corresponde, a cambio de evitar el proceso judicial, ahorrando tiempo y estrés. En este caso, te corresponde a ti, debidamente asesorado, definir si la propuesta te conviene o no.
Ahora bien, si transcurre el lapso de dos meses y el banco aún no te ha dado respuesta, deberás entonces asumir que no está dispuesto a negociar, por lo que podrás avanzar hacia la siguiente fase: la reclamación judicial.
Para ello, necesitarás la asesoría de un abogado de derecho bancario, quien se encargará de preparar la demanda con todos los recibos de pago y presentarla ante el juez competente.
Es importante que sepas que si de la reclamación judicial resulta condenado el banco, y por ende obligado a pagarte, el juez le ordenará también que cubra el pago de los honorarios de tu abogado.
¿Cuánto dinero se me devolverá al reclamar los gastos de hipoteca al BBVA?
El dinero que puedes recibir mediante esta reclamación depende de cuál haya sido la cuantía de los recibos que pagaste. Estos, a su vez, dependen en gran medida del valor del inmueble y la cantidad objeto de préstamo.
De manera que es difícil mencionar una cantidad de dinero estándar que puedan recibir todos los afectados. Lo que sí podemos es calcular un estimado de acuerdo a la cantidad de dinero garantizada por la hipoteca.
Así pues, si se trata de una hipoteca que tenga un valor de unos 150.000 euros, puedes recibir, mediante esta reclamación, un aproximado de 4.500 euros. Esta cantidad puede ser más alta dependiendo de cuánto tiempo ha pasado desde el momento en que efectuaste los pagos, pues el tiempo repercute directamente en el interés que deberá asumir el BBVA.
En este sentido es importante también aclarar que los intereses a los que se hace referencia comienzan a correr desde el momento en que se dejó constancia que efectuaste el último de estos pagos.
Calcular cuál es la cantidad de dinero estimada que se te devolverán en una reclamación como esta es esencial para garantizar el éxito del proceso.
Esto es así puesto que durante las negociaciones extrajudiciales es posible que el BBVA te ofrezca reponer cierta cantidad de dinero, por lo que deberás ponderar comparando con tus expectativas de cobro, si te conviene o no aceptar la propuesta extrajudicial.
¿Cuándo puedo reclamar la devolución de los gastos de hipoteca al BBVA?
Cuando se trata de definir un lapso de tiempo para ejercer la reclamación de estos gastos, existe un problema de criterios. A la fecha no se ha definido con exactitud cuál es el lapso de tiempo aplicable. Sin embargo, existen diferentes factores que pueden servir como referencia.
La Ley de Enjuiciamiento Civil establece que el lapso aplicable para intentar la devolución de los gastos de hipoteca, es de cinco años. El problema es que no se ha definido un criterio unánime que indique a partir de qué momento empieza a computarse dicho lapso.
En principio, se entiende que el lapso empieza a correr cuando el cliente tiene conocimiento de que ha sido víctima de una cláusula abusiva. Sin embargo, se trata de una cuestión tan subjetiva que es difícil definir cuándo una persona queda al tanto de esto.
Ahora bien, existen actos que pueden fijar una fecha clara para saber que el cliente ya está en conocimiento. Como es el caso del inicio de la reclamación extrajudicial.
Una vez que presentas la reclamación en las oficinas del BBVA, se marca una fecha cierta de que ya estás al tanto del carácter abusivo de los pagos, y por lo tanto a partir de ese momento tienes un máximo de cinco años para intentar la demanda judicial.
Preguntas frecuentes sobre reclamar gastos de hipoteca BBVA
¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar al BBVA?
Puedes reclamar y recuperar el 50% de los gastos notariales, el 50% de los gastos de gestoría, el 50% de los gastos registrales y el 100% del IAJD.
¿Cuánto dinero puedo recuperar reclamando los gastos de mi hipoteca?
El importe total a recuperar dependerá de muchos factores, entre ellos el valor del inmueble. Por lo general el dinero recuperado oscila entre los 1.000 y 5.000 euros.
